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A Área Não Edificante de Ponta Negra será o tema que dará início à série de publicações ilustrativas e explicativas que a Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) preparou sobre alguns temas relevantes da Minuta de Revisão do Plano Diretor de Natal (PDN), a partir desta quinta-feira (2). A coordenação técnica elaborou um estudo técnico com dados, mapas e fotos para mostrar à sociedade os impactos da proposta no local. O conteúdo será disponibilizado no site e Instagram do PDN.

A Área Não Edificante de Ponta Negra (non aedificandi), criada a partir do Decreto Municipal n.º 2.236, de 19 de julho de 1979, proibiu qualquer construção nos lotes nele especificados. Atualmente, a área corresponde a um total de nove quadras de lotes, distribuídos ao longo da margem esquerda da avenida Engenheiro Roberto Freire e que possibilita a visibilidade ao mar e ao complexo dunar do Morro do Careca.

O Plano Diretor de Natal de 1984 (Lei n.º 3.175/84) criou sobre a área, bem como sobre os demais lotes posteriores até chegar à faixa da praia, a Zona Especial de Interesse Turístico – ZET 1, cujas regras de uso do solo e prescrições urbanísticas foram definidas pela Lei Municipal n.º 3.607, de 19 de novembro de 1987. A lei manteve as nove quadras às margens da avenida Engenheiro Roberto Freire como não edificáveis, limitando para os demais lotes da Zona (todos os demais existentes à margem esquerda da avenida até o encontro da faixa de praia) a construção de edificações com até “2 (dois) pavimentos ou até 7,50 m (sete metros) de altura medidos de qualquer ponto do terreno”, nos termos do seu art. 3º.

É importante destacar que a Lei que determina a ZET-1 permanece vigente e não está revogada na Minuta proposta de Revisão do Plano Diretor de Natal. A Minuta do Plano Diretor apenas modificou, em seu Art. 23 §4º, a nomenclatura de ZET para AEITP – Área Especial de Interesse Turístico e Paisagístico e manteve, em seu art. 23, §3º, a exigência de relatório de impacto paisagístico a ser apresentado pelo empreendedor em qualquer pedido de licenciamento na área, de modo a garantir a visibilidade e o direito à paisagem.

Já os artigos 231 e 232 da Minuta oriunda do Concidade e demais Conselhos (Conplam, Conhabins, CMTMU, Concit, Consab) estabelecem que a utilização de 1 metro acima do nível da avenida Engenheiro Roberto Freire só acontecerá nos locais que obrigatoriamente e em material transparente seja exigido como critério de segurança com função de guarda-corpo. Do contrário, as edificações com finalidade turística, por meio de uma Operação Urbana Consorciada, não poderão ultrapassar, absolutamente nada, o nível da avenida Engenheiro Roberto Freire.

Por meio da comparação entre a situação atual das 9 (nove) quadras da Área Não Edificável e das simulações realizadas a partir da modelagem tridimensional, é possível constatar que a proposta de limitar o gabarito da Área em 1 (um) metro a partir da calçada da avenida Engenheiro Roberto Freire não agrava a situação já instalada ou obstrui a visibilidade em nenhum dos 9 (nove) pontos avaliados em relação ao Morro do Careca e às dunas que compõem o Parque das Dunas.

Considerando, ainda, que o gabarito da ZET-1 permanece inalterado na proposta, bem como os recuos obrigatórios, a análise nos indica a possibilidade de ocupação da área garantindo a preservação da paisagem hoje existente. Em alguns pontos, já existem elementos que obstruem de alguma forma a visualização. Neles, a simulação permitiu observar que o volume de 1 (um) metro, a partir da calçada, possui altura inferior ou similar às edificações preexistentes, não trazendo prejuízos à atual situação. Já em outros, é possível visualizar o mar e o Morro do Careca.

O estudo presente é uma ampliação da análise realizada anteriormente, acrescentando simulações computacionais para prever possíveis impactos ao implementar os parâmetros propostos. Por meio da comparação entre a situação atual das 9 (nove) quadras da Área Não Edificável e das simulações realizadas a partir da modelagem tridimensional, é possível constatar que a proposta de limitar o gabarito da Área em 1 (um) metro a partir da calçada da avenida Engenheiro Roberto Freire não agrava a situação já instalada ou obstrui a visibilidade em nenhum dos 9 (nove) pontos avaliados em relação ao Morro do Careca e às dunas que compõem o Parque das Dunas.

Ressalta-se que, para maior segurança dos estudos, as simulações foram feitas imaginando os cenários mais extremos, considerando que todos os lotes entre a orla e a rua Pedro Fonseca Filho, que já têm garantido o direito de construir até 7,50m de altura pela Lei da ZET 1, repentinamente optassem por usufruir desse direito todos ao mesmo tempo e que nas 9 (nove) quadras do estudo em referência as construções ocupassem o lote por inteiro. Observa-se também que esta visibilidade foi preservada mesmo com a inserção do volume de 1 (um) metro a partir da calçada.

Confira AQUI o estudo na íntegra